Oui, l'association de copropriété assure l'immeuble, mais cela ne veut pas dire que vous n'avez rien à assurer. En vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums de l'Ontario, elle couvre les unités et les parties communes, mais on peut vous facturer sa franchise, et vous devez assurer vous-même vos améliorations, vos biens et votre responsabilité civile.
Points clés
- L'association doit assurer les unités et les parties communes contre les périls majeurs, comme l'incendie et les fuites d'eau.
- Cette assurance exclut les améliorations apportées à une unité. Ce qui constitue une amélioration dépend de la définition de l'« unité standard ».
- Si le dommage découle de votre acte ou omission, ou de celui de votre locataire, vous pouvez devoir le moindre du coût des réparations et de la franchise de l'association.
- La protection contre les cotisations spéciales (loss assessment) de votre propre police sert à payer ce genre de facture. Les limites varient selon l'assureur.
- Lisez la déclaration, les règlements administratifs et le certificat d'état avant d'acheter, pas après un sinistre.
Ce que l'association assure
Une association de copropriété (le syndicat) est l'entité légale qui administre l'immeuble. Elle regroupe tous les propriétaires d'unités et un conseil d'administration la gère. L'article 99 de la Loi de 1998 sur les condominiums oblige l'association à assurer les unités et les parties communes, pour son compte et celui des propriétaires, contre les dommages causés par des « périls majeurs ». La Loi les énumère : incendie, foudre, fumée, tempête de vent, grêle, explosion, fuite d'eau, grève, émeute ou mouvement populaire, impact d'aéronefs ou de véhicules, vandalisme ou actes malveillants. La déclaration ou les règlements administratifs peuvent ajouter d'autres périls.
La Loi précise aussi que l'assurance doit couvrir le coût de remplacement des biens endommagés, sous réserve d'une franchise raisonnable. La franchise est la partie d'un sinistre que vous ou l'association payez avant que l'assureur paie.
C'est ce qu'on appelle la police collective. Ce n'est pas votre police. Elle n'assure ni vos meubles, ni vos vêtements, ni vos appareils électroniques, elle ne vous protège pas si vous causez des blessures ou des dommages à autrui, et elle ne paiera pas pour vous loger ailleurs pendant les réparations. Pour la comparaison complète avec les autres types de police, lisez notre guide sur l'assurance condo, locataire ou habitation en Ontario.
Unité standard, améliorations et bonifications
La Loi prévoit que l'obligation d'assurer de l'association ne comprend pas les dommages aux améliorations apportées à une unité. Pour trancher, la Loi se réfère à une « unité standard » de la catégorie d'unités à laquelle la vôtre appartient. Il s'agit de l'unité décrite dans un règlement administratif adopté par le conseil à cette fin. À défaut, c'est celle décrite dans une annexe de la déclaration.
En clair : l'unité standard est la version de base de votre unité. Tout ce qui s'y ajoute est une amélioration, et c'est à vous de l'assurer. Les assureurs parlent parfois d'« améliorations et bonifications ». Voici des exemples qui dépassent souvent une unité standard de base :
- un revêtement de sol haut de gamme, comme le bois franc ou la céramique chauffante
- des armoires de cuisine sur mesure, des comptoirs et des électroménagers encastrés
- de nouveaux accessoires et finitions de salle de bains
- des étagères encastrées, des revêtements muraux et des améliorations d'éclairage
Les définitions varient d'un immeuble à l'autre. Certaines sont très minimales, par exemple du béton nu et des cloisons sèches. D'autres incluent davantage. Un ancien propriétaire a pu aussi rénover, et vous héritez alors de cet écart. La Loi permet par ailleurs à un propriétaire et à l'association de conclure une entente pour un ajout, une modification ou une amélioration (article 98), qui prévoit qui paie les réparations et l'assurance. Si votre unité en a une, lisez-la.
La franchise de l'association et qui la paie
Voici ce qui surprend beaucoup de propriétaires. Selon l'article 105, si la police de l'association comporte une franchise, la partie du sinistre qui y correspond est normalement une charge commune. Tous les propriétaires la partagent donc par leurs frais mensuels.
Il y a une exception importante. Si un propriétaire, son locataire ou une personne qui habite l'unité avec la permission ou à la connaissance du propriétaire cause des dommages à l'unité par un acte ou une omission, le montant ajouté aux charges communes de cette unité est le moindre de deux montants : le coût des réparations et la limite de franchise de la police de l'association. Le conseil peut aussi adopter un règlement administratif pour étendre les situations où ce montant s'applique, pourvu que le dommage ne soit pas causé par l'association ou ses administrateurs, dirigeants, mandataires ou employés.
Imaginez un propriétaire à Toronto dont le tuyau du lave-vaisselle éclate pendant son absence. L'assureur de l'association paie les réparations des unités et des parties communes, moins la franchise. Si la franchise de l'association est le plus petit montant, le propriétaire peut devoir cette franchise. Si le coût des réparations est inférieur à la franchise, il doit le coût des réparations. Qu'il récupère ensuite cet argent dépend de sa propre police.
Le montant de la franchise varie selon l'immeuble et l'année. L'association la choisit, et elle peut changer au renouvellement. Ne la croyez pas petite. Vous trouverez le chiffre actuel dans le certificat d'assurance de l'association.
Ce que fait la protection contre les cotisations spéciales
La protection contre les cotisations spéciales (loss assessment) est une garantie de l'assurance du propriétaire de condo qui aide à payer une somme que l'association vous facture pour un sinistre. Selon le paragraphe 105 (4) de la Loi, le montant qu'un propriétaire paie en vertu de cet article constitue un intérêt assurable, c'est-à-dire que vous avez le droit de vous assurer contre ce risque.
Vérifiez le libellé de votre police, car les assureurs diffèrent. Voici des questions utiles :
- Couvre-t-elle la franchise facturée selon l'article 105, ou seulement d'autres types de cotisations?
- La limite est-elle partagée entre toutes les cotisations, ou y a-t-il une limite distincte pour les franchises?
- S'applique-t-elle seulement aux sinistres de certains périls, comme l'incendie ou l'eau?
- A-t-elle sa propre franchise?
Si vous voulez aussi être protégé quand votre propre geste ou négligence cause un dommage, la responsabilité civile de la même police répond généralement aux réclamations des voisins ou de l'association. Les dégâts d'eau sont la source la plus courante de ces factures; nous en parlons dans l'assurance dégâts d'eau et refoulement d'égout en Ontario.
À lire avant d'acheter : déclaration, règlements et certificat d'état
Un acheteur ou un propriétaire peut demander à l'association un certificat d'état (article 76). Elle doit le fournir dans les 10 jours suivant la demande et le paiement des frais. Il contient des copies de la déclaration, des règlements administratifs et des règles, ainsi qu'un certificat ou une attestation d'assurance pour chaque police en vigueur. Il indique aussi les montants que la Loi exige d'ajouter aux charges communes de l'unité.
Voici une liste de vérification rapide pour lire ces documents :
| Où | Quoi chercher |
|---|---|
| Certificat d'assurance | La franchise de l'association, les périls couverts et les limites |
| Déclaration et règlements | La définition de l'unité standard et tout règlement qui étend qui paie la franchise |
| Certificat d'état | Les frais impayés, les charges supplémentaires sur l'unité, les poursuites et l'état du fonds de réserve |
| Budget et états financiers | Le coût de l'assurance et les hausses récentes |
| Toute entente sur une amélioration | Qui répare et qui assure la modification |
Notez aussi si l'immeuble a eu des sinistres récents ou de fortes hausses du coût de l'assurance. Cela peut annoncer des franchises plus élevées ou des charges spéciales plus tard. Si vous achetez une première propriété, notre guide sur l'assurance pour un premier achat immobilier en Ontario explique quoi prévoir avant la clôture. Votre prêteur peut aussi exiger une preuve d'assurance condo.
Limites recommandées et questions pour votre courtier
Nous ne pouvons pas vous donner un montant unique, car les bonnes limites dépendent de votre unité, de vos biens et de votre immeuble. Une façon pratique de les fixer :
- Cotisations spéciales : trouvez la franchise de l'association et choisissez une limite au moins égale. Songez à plus si le fonds de réserve est faible ou l'immeuble ancien.
- Améliorations et bonifications : estimez ce qu'il en coûterait pour remplacer tout ce qui dépasse l'unité standard. Choisissez une limite suffisante, selon le coût de remplacement.
- Biens meubles : additionnez ce que vous possédez et assurez-le au coût de remplacement, si l'option existe.
- Responsabilité civile : comparez les options avec votre courtier. Beaucoup de propriétaires choisissent des limites supérieures à la limite de base.
- Frais de subsistance supplémentaires : demandez pendant combien de temps et jusqu'à quel montant vous êtes couvert si vous ne pouvez pas habiter votre unité.
Questions à apporter à votre courtier (en Ontario, les courtiers sont titulaires d'un permis du RIBO) :
- Ma protection contre les cotisations spéciales couvre-t-elle la franchise facturée par l'association, et quelle est la limite?
- Comment évaluez-vous mes améliorations, et est-ce au coût de remplacement?
- Pouvez-vous revoir avec moi le certificat d'assurance de l'association et la définition de l'unité standard?
- Quelle est ma propre franchise, et y en a-t-il une distincte pour les dégâts d'eau?
- Qu'est-ce qui est exclu, comme le refoulement d'égout ou l'eau de surface, et puis-je l'ajouter?
Vous pouvez aussi consulter notre page d'assurance copropriété.
Avant d'agir
- Demandez le certificat d'état et lisez d'abord le certificat d'assurance.
- Trouvez la définition de l'unité standard dans les règlements ou la déclaration, et photographiez les finitions de votre unité.
- Ajustez la limite de vos cotisations spéciales à la franchise de l'association.
- Mettez à jour la valeur de vos améliorations après toute rénovation.
- Dites à votre courtier si vous louez l'unité, car l'acte d'un locataire peut entraîner une charge pour vous.
Cet article est de l'information générale et non un conseil. La Loi peut être modifiée et chaque association a ses propres documents; confirmez donc les détails auprès d'un avocat ou d'un courtier. Révisé en octobre 2026.
